Ammatti-isännöitsijän vahingonkorvausvastuu

Asunto-osakeyhtiöiden isännöinnistä on tullut liiketoimintaa, joka näyttää keskittyvän suurille ja usein koko maassa toimiville isännöitsijätoimistoille. Taloyhtiöiden näkökulmasta tämä kehitys ei ole useinkaan myönteistä, koska tuottavuuden vaatimuksesta johtuen yhdellä isännöitsijällä saattaa olla hoidettavanaan useita kymmeniä kohteita. Lisäksi isännöitsijöiden toistuvasta vaihtuvuudesta johtuen isännöintitoimiston yksittäisen asiakkaana olevan taloyhtiön asioiden ja varsinkin ongelmatilanteiden hoitamiseen ei ole riittävästi aikaa.

Ammatti-isännöintiin liittyykin entistä useammin tilanteita, joissa joudutaan arvioimaan isännöitsijän toimenpiteistä tai laiminlyönneistä johtuvaa vahingonkorvausvelvollisuutta.

Tässä kirjoituksessa käsittelen isännöitsijän vastuuta toimista ja laiminlyönneistä, jotka on tehty yhdessä hallituksen kanssa.

Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu AsOyL:n mukaan

Ammatti-isännöitsijä ja isännöintitoimisto, joista tässä artikkelissa käytän nimitystä isännöitsijä, vastaavat aiheuttamastaan vahingosta asunto-yhtiölle; AsOyL 24:1§. Mikäli yhtiön hallitus on osallisena samaan toimenpiteeseen tai laiminlyöntiin isännöitsijän kanssa, ovat isännöitsijä ja hallitus yhteisvastuullisesti korvausvelvollisia aiheuttamastaan vahingosta.

Pääsäännön mukaan isännöitsijän ja hallituksen jäsenen vastuu on yhtä laaja riippumatta siitä, mikä on hallituksen maallikkojäsenen tietotaito tehdä päätöksiä kulloinkin esillä olevassa tilanteessa. Hallituksen jäseneltä edellytetään tiedollisia valmiuksia, kun hän on ryhtynyt toimeensa. Oikeuskäytännössä on harvoin korostettu isännöitsijän hallitusta ankarampaa vastuuta vain hänen ammattitaitonsa perusteella. Isännöintitoiminnan kehityttyä suureksi voittoa tavoittelevaksi liiketoiminnaksi on myös isännöitsijältä edellytettävä ammattimaista tehtäviensä hoitamista ja myös korvausvastuuta, kun virheitä tapahtuu.

Isännöitsijän korostettu vahingonkorvausvastuu; AsOyL 24:7.1 §

Asunto-osakeyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu on pääsääntöisesti yhteisvastuullista eli kaikki tehtävässään päätöksentekoon osallistuneet tai laiminlyöntiin syyllistyneet ovat vahingonkorvausvastuussa keskenään samalla tavalla.

Kuitenkin AsOyL:n mukaan on mahdollista poiketa pääsäännöstä jakamalla korvausmäärä ”syyllisyyden” suhteessa päätöksen tekijöiden kesken. AsOyL 24:7.1 §:ssä viitataan korvausvastuun jakautumisen korvausvelvollisten kesken vahingonkorvauslain 6 luvun mukaisesti. VahKorvL 6:3 § määrää seuraavasti:

”Korvausvelvollisten kesken korvausmäärä on jaettava sen mukaan kuin harkitaan kohtuulliseksi ottaen huomioon kunkin korvausvelvollisen viaksi jäävä syyllisyyden määrä, vahinkotapahtumasta ehkä saatu etu ja muut seikat.”  

Viitattujen lainkohtien mukaan joku korvausvelvollisista voi siis olla muita laajemmassa korvausvastuussa.

Asunto-osakeyhtiön hallitus koostuu usein talossa asuvista maallikoista.  Isännöitsijä on ammattilainen, jonka tulee informoida hallitusta  rakennusteknisissä, lainsäädäntöön liittyvissä ja muissa sellaisissa taloyhtiön hoitamiseen liittyvissä sellaisissa asioissa, joista päättäminen edellyttää erityistä tietämystä.

Mikäli isännöitsijä laiminlyö velvollisuutensa tuoda hallituksen tietoon tavanomaisesta toistuvaisrutiinista poikkeavan laajakantoisen asian päätöksenteon yhteydessä olennaiset asiat, voi tämä laiminlyönti johtaa hallitusta laajempaan korvausvelvollisuuteen, jos päätöksestä aiheutuu yhtiölle vahinkoa.  Isännöitsijän toiminnassa on kuitenkin oltava niin selvä virhe tai laiminlyönti, että sen voidaan osoittaa vaikuttaneen hallituksen korvausvelvollisuuteen johtaneeseen päätöksentekoon.

Isännöitsijä ei saa noudattaa yhtiökokouksen eikä hallituksen päätöstä, joka on AsOyL:n tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Isännöitsijän ammatillisen tietämyksen on tarpeen vaatiessa oltava esteenä laittoman päätöksen noudattamiselle ja täytäntöönpanolle. Isännöitsijä on velvollinen korvaamaan yhtiölle vahingon, joka aiheutuu tässä tarkoitetun päätöksen noudattamisesta. Hänen vastuutaan ei vähennä se, että hallitus haluaa yksimielisesti noudattaa lain tai yhtiöjärjestyksen vastaista päätöstä.

Esimerkkitapaus isännöitsijän laajemmasta korvausvastuusta

Isännöitsijän on tunnettava asunto-osakeyhtiötä koskeva lainsäädäntö ja toimittava sen mukaan myös hyvää isännöintitapaa koskevien ohjeiden velvoittamana. Taloyhtiön toiminnassa saattaa tulla esiin sellaisia lainsäädännön tuntemista koskevia asioita, joista hallituksen maallikkojäsenillä ei ole riittävää tietoa päätösten tekemisen perustaksi. Eräs tällainen asia on taloyhtiön omistaman rakennuksen korottaminen lisäkerros rakentamalla.

Maallikkokin ymmärtää sen lähtökohdan, mitä tarkoitetaan lisäkerroksen rakentamisella  käytännön tapahtumana. Tarvitaan erilaista suunnittelua ja lupia sekä ammattitaitoinen rakennusurakoitsija, jotta ajateltu muutos rakennukseen voidaan toteuttaa.

Mutta tietääkö hallituksen maallikkojäsen sitä, että lisärakentaminen edellyttää yhtiökokouksen määräenemmistöllä tehtyä päätöstä?

AsOyL:n  6:27 §:n mukaan yhtiökokouksen on tehtävä lisärakentamisesta päätös, jota on kannattanut kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Tämä johtuu siitä, että lisäkerroksen rakentaminen edellyttää aina yhtiöjärjestyksen muutosta ja osakeantia, jotka voidaan toteuttaa vain viitatulla määräenemmistöpäätöksellä, jota kannattaa siis 2/3 osaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustettuina olevista osakkeista.

Yksinkertaisella äänten enemmistöllä ei voida pätevästi tehdä lisärakentamiseen liittyvää päätöstä. Hallitus ja isännöitsijä eivät saa noudattaa lisärakentamiseen liittyvää päätöstä, joka on tehty yksinkertaisella enemmistöllä, vaikka päätös olisi muodollisesti lainvoimainen.

On selvää, että ajatus lisäkerroksen rakentamisesta käsitellään hallituksessa ennen kuin se tuodaan yhtiökokouksen päätettäväksi. Kuitenkaan mihinkään sellaisiin valmisteleviin toimiin, joista aiheutuu taloyhtiölle kustannuksia, ei isännöitsijä tai hallitus voi ryhtyä ennen kuin yhtiökokous on tehnyt edellä käsitellyn 2/3 osan määräenemmistöpäätöksen lisäkerroksen rakentamisen ja siihen liittyvän valmistelun aloittamisesta.

Mikäli kuitenkin isännöitsijä tai hallitus ryhtyy toteuttamaan lisärakentamista ilman ko. päätöstä, ylittävät ne toimivaltansa ja ovat korvausvelvollisia yhtiölle, jos ilman määräenemmistöpäätöstä tehdyistä toimenpiteistä aiheutuu yhtiölle tarpeettomia kustannuksia. Näin tapahtuu siinä tapauksessa, ettei yhtiökokous  asiasta päätettäessä kustannuksia aiheuttaneen valmistelun jälkeen hyväksykään lisärakentamissuunnitelmaa vaadittavalla 2/3 osan määräenemmistöllä.

Korvausvelvollisuus syntyy silloinkin, kun isännöitsijä tai hallitus toimivat yksinkertaisella enemmistöllä tehdyn yhtiökokouksen päätöksen perusteella, koska näin ei saa menetellä AsOyL:n 7:2.4 ja 7:19 §:ien mukaan.

Lisäkerroksen rakentamista koskeva asiakokonaisuus onkin aina aloitettava selvittämällä, saako se määräenemmistökannatuksen yhtiössä.

Yhteenveto

Isännöinti on kehittynyt liiketoiminnaksi, jossa ansaintalogiikka on hyväksytty erääksi peruslähtökohdaksi ja samalla on jouduttu tuottavuuden vaatimuksesta johtuen tilanteeseen, jossa yksittäisen asunto-osakeyhtiön asioiden hoitamiseen on aiempaa vähemmän aikaa ja resursseja. Tässä tilanteessa edellyttää taloyhtiöiden oikeusturva puuttumista isännöitsijöiden virheisiin ja laiminlyönteihin aktiivisesti ja vaatimalla korvausta niiden aiheuttamista vahingoista.