Korvaus tuhoutuneesta rakennuksesta

1. JOHDANTO

Korkein oikeus antoi 19.11.2025 tuomionsa runkoviemärivahingossa tuhoutuneen vapaa-ajan käytössä olleen rakennuksen korvaamisesta sen omistajalle. KKO:ssa oli riidatonta, että vesihuollosta vastaava kunta oli korvausvelvollinen jäteveden tuhottua rakennuksen, joten tuomiossa ratkaistiin kysymys siitä, kuinka vahingonkorvauksen määrä lasketaan.

2. ENNAKKOPÄÄTÖKSET

KKO:n tuomiossa otettiin kantaa kahteen ennakkopäätösluontoiseen kysymykseen. Ensinnäkin otettiin kantaa siihen, kuinka korvausmäärä lasketaan, ja toiseksi siihen, kuinka rakennuksen käyttötarkoitus vaikuttaa korvaussumman määrittelyyn.

2.1. Korvausmäärä

Vahingonkorvauslain 5:5 §:n mukaan esinevahinkoa korvattaessa on otettava huomioon korjauskustannukset tai tuhoutuneen esineen arvo. Vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukaan korvauksen tulee olla sellainen, että se kattaa aiheutuneen vahingon kokonaan. Korvaus maksetaan niin sanotun täyden korvauksen periaatteen mukaisesti.

KKO:ssa oli kysymys siitä, määritetäänkö korvaus tuhoutuneen rakennuksen tilalle tehdyn vastaavan uuden rakennuksen rakentamiskustannusten perustella vai sen myyntiarvon mukaan, joka rakennuksella oli juuri ennen vahinkotapahtumaa.

Ratkaisussa päädyttiin siihen, että vastaavan uuden rakennuksen rakentamiskustannukset on otettava korvausperusteeksi, koska rakennuksen myyntihinta ennen vahinkoa oli arvioitu niin alhaiseksi, ettei vahingonkärsijä olisi saanut läheskään lain mukaista täyttä korvausta vahingostaan.

Mielestäni KKO:n linjaus on oikea ja perusteltu, koska pelkän rakennuksen myyntihinnan määrittely jälkikäteen on äärimmäisen vaikeaa. Tämä johtuu siitä, että arvion perusteena käytetään vertailukauppoja. Ne ovat lähes aina kiinteistönkauppoja ja sisältävät sekä maapohjan että rakennuksen. Pelkän rakennuksen kauppa ilman maapohjaa onkin hyvin harvinainen.

2.2. Rakennuksen käyttötarkoitus

KKO vahvisti myös sen, että tuhoutuneen rakennuksen käyttötarkoituksella on merkitystä korvausmäärää harkittaessa.

Mikäli tuhoutuneen rakennuksen omistaja oli aikonut käyttää rakennusta itse myös jatkossa, on jälleenrakennuskustannusten mukainen korvaus perusteltu.

Mikäli tuhoutunut rakennus oli tarkoitus myydä lähitulevaisuudessa, on arvioitu myyntihinta oikea tapa määritellä korvausarvo. Tämä korvausmäärän laskemistapa soveltuu lähinnä yritys- tai sijoitustoimintaan.

Voidaankin todeta, että vakituisena asuntona tai vapaa-ajan käytössä olevat rakennukset on tuhoutumistilanteessa korvattava uuden rakennuksen rakentamiskustannusten perusteella.

2.3. Vakuutuskorvaukset

Mikäli rakennus tuhoutuu tulipalossa tai muusta sellaisesta syystä, että korvaus maksetaan rakennuksen vakuutuksen perusteella, sovelletaan vahingonkorvauksen määrää laskettaessa vakuutusehtoja.

Vakuutuskorvaukset perustuvat vakuutusyhtiön ja vahingonkärsijän tekemän vakuutussopimuksen ehtoihin eikä niihin sovelleta edellä mainittua vahingonkorvauslain mukaista täyden korvauksen periaatetta.

2.4. Yhteenveto

Korkeimman oikeuden ennakkopäätös on yksityisen kansalaisen kannalta erittäin merkittävä. Korvaavan rakennuksen rakentamiskustannuksiin perustuva vahingonkorvaus on selvästi oikeudenmukaisempi tapa määritellä tuhoutuneen rakennuksen korvausarvo kuin vertailukauppoihin perustuva arviointi. Kuten todettua, pelkkiä rakennuksia ilman maapohjaa myydään erittäin harvoin. Talot voivat olla hyvinkin erilaisia rakennustavaltaan, varustetasoltaan ja muilta ominaisuuksiltaan.

Mielestäni myös korvauksen maksajan oikeusturva kehittyy tämän käytännön mukaisesti, koska korvausmäärä on tapauskohtaisesti paremmin ennakoitavissa.

3. KORVAUSHYÖTY

Korvaavan rakennuksen tekemiseen liittyy kuitenkin lähes aina tason parannus, kun omistaja saa vanhan tuhoutuneen rakennuksen tilalle uuden rakennuksen, joka on tehty rakennusajakohdan määräysten mukaan ja teknisesti kehittyneimmillä rakennusratkaisuilla.

Korvauksen saajalle tuleekin sellaista hyötyä, joka on otettava huomioon lopullisessa korvausmäärässä. Tämä perustuu vahingonkorvausoikeudessa sovellettavaan niin sanottuun rikastumiskieltoon. KKO ei ottanut tähän kysymykseen kantaa, koska osapuolet olivat yksimielisiä tasonparannuksesta johtuvasta kokonaiskorvauksen vähennyksen määrästä.

Tästä syystä johtuen tuhoutuneesta rakennuksesta maksettava korvaus voi olla merkittävästi pienempi kuin edellä käsitellyt korvaavan rakennuksen rakentamiskustannukset

4. LOPUKSI

Tuhoutuneen asuinrakennuksen tai kesämökin omistajan näkökulmasta KKO:n ennakkopäätös 19.11.2025 on aikaisempaa oikeuskäytäntöä muuttava ja merkittävä oikeudellinen toimintaohje, jota tuomioistuinten on noudatettava tulevaisuudessa.

Toivoa sopii, että myös tasonparannuksen määrän laskentaperusteesta saadaan KKO:n ennakkopäätös, koska muutoin voi käydä niin, että riitaisuudet siirtyvät koskemaan vahingonkärsijän saamaa korvaushyötyä.