Kymmenvuotistakuu rakentamisessa — onko sitä?

Ei ole – on vastaus otsikon kysymykseen. Tässä kirjoituksessa käsittelen lyhyesti sitä, kuinka urakoitsijan vastuu tilaajalle määräytyy rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaan kahden vuoden takuuajan päätyttyä.

Takuuaika, YSE 29 §

 

YSE 29 §:n mukaan takuuaika on kaksi vuotta vastaanottotarkastuksesta tai rakennuksen käyttöönotosta, ellei urakkasopimuksessa ole erikseen sovittu muusta takuuajasta.

Tämän määräyksen mukaan urakoitsijan takuu päättyy kahden vuoden takuuajan jälkeen.

Kuitenkin YSE 29 §:n mukaan urakkasopimuksessa voidaan erikseen sopia muusta eli pitemmästä kuin kahden vuoden takuuajasta. Tällainen pitempi esimerkiksi viisi vuotta kestävä takuuaika voi perustua näin ollen vain urakkasopimuksessa sovittuun pidennettyyn takuuaikaan.

YSE 1998 ehdot eivät sisällä määräystä kymmenvuotistakuusta eikä tällaista takuuta ole, elleivät siitä erikseen osapuolet ole urakkasopimuksessa sopineet.

Takuutarkastus, YSE 74 §

 

Tämä sopimusehtokohta koskee YSE 29 §:ssä tarkoitettua kahden vuoden takuuajan jälkeen tehtävää takuutarkastusta.

Sen sijaan se ei koske toisinaan tehtävää vapaaehtoista kymmenvuotistarkastusta, joka ei siis ole YSE 1998 ehtojen mukainen takuutarkastus. Jos tällaisessa tarkastuksessa tulee esiin YSE 30 §:n takuuajan jälkeiseen vastuuseen johtavia havaintoja, tulee asiaa käsitellä seuraavaksi esitettävällä tavalla.

 

Vastuu takuuajan jälkeen, YSE 30 §

Jo YSE 30 §:n otsikko osoittaa sen, että ehtokohdan määräykset kohdistuvat takuuajan jälkeiseen aikaan. Tämä määräys ei koske lainkaan takuuta, vaan on erillinen määräys urakoitsijan virhevastuusta, joka voi toteutua ainoastaan jäljempänä käsiteltävissä tilanteissa.

 YSE 30 §:n määräys on otettu rakennusurakan yleisiin ehtoihin turvaamaan kummankin osapuolen eli urakoitsijan ja tilaajan oikeuksia. Tässä ehtokohdassa määritellään tarkasti ne lähtökohdat, joiden olemassa ollessa tilaajalla on oikeus korvaukseen urakoitsijalta takuuajan päättymisen jälkeen.

Luettavuuden helpottamiseksi lainaan seuraavaksi YSE 30 §:ää hiukan sitä muotoillen ja painotuksia lisäten.

 

                         ”30 §

                         Vastuu takuuajan jälkeen

 

                         Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin sellaisesta virheestä, joiden

 

                         - tilaaja näyttää aiheutuneen

                         - urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta tai

                         - olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita

                         - vastaanottotarkastuksessa eikä

                         - takuuaikana.

 

                         Tästäkin vastuustaan urakoitsija on vapaa, kun kymmenen vuotta on kulunut rakennuskohteen vastaanottamisesta tai, mikäli vastaanottotarkastusta ei ole pidetty, siitä päivästä, jolloin rakennuskohde on otettu käyttöön.”

 

Tilaaja näyttää

 

Olennainen ero takuuaikaiseen vastuuseen on ensinnäkin siinä, että YSE 30 § edellyttää aina sitä, että tilaaja toteennäyttää urakoitsijan tekemän ehtokohdassa määritellyn virheen olemassaolon. Riitatilanteessa todistustaakka on siis tilaajalla.

Kahden vuoden takuuaikana tilaajalle riittää, kun se väittää, että urakoitsija on tehnyt korjausvaatimuksen kohteena olevan virheen. Takuuaikaisesta vastuusta vapautuakseen urakoitsijan on todistettava ”syyttömyytensä” väitettyyn virheeseen. Takuuajan jälkeisen YSE 30 §:n virhevastuun edellytyksenä on, että tilaaja todistaa urakoitsijan ”syylliseksi” jäljempänä käsiteltävään törkeään laiminlyöntiin tai muuhun YSE 30 §:n vastuuperusteeseen.

 

Törkeä laiminlyönti

Mikäli tilaaja väittää riitatilanteessa urakoitsijan syyllistyneen törkeään laiminlyöntiin, on siis tilaajan näytettävä väitteensä toteen.

Useimmiten käytännön erimielisyydet YSE 30 §:n soveltamisessa kulminoituvat juuri sen kysymyksen arvioimiseen, onko urakoitsija syyllistynyt törkeään laiminlyöntiin.

Törkeän laiminlyönnin on täytynyt toteutua urakoitsijan työsuorituksessa johtaakseen vastuuseen. Seurauksiltaan ikävät ja taloudellisesti merkittävät vahingot, kuten esim. kosteusvahinko, eivät aina ole seurausta urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta, vaan kosteusvahinko voi olla seurausta monesta muustakin asiasta.

Erityisen merkityksellistä on huomata, että sellainen huolimattomuus urakoitsijan työsuorituksessa, jota ei voida pitää törkeänä, ei johda urakoitsijan korvausvastuuseen takuuajan päättymisen jälkeen. Muutama esimerkki valaissee asiaa. Mikäli rakennuksessa on 100 putkiliitosta ja yksi on tehty siten huolimattomasta, että se vähitellen – muutama tippa vuorokaudessa – valuttaa vettä rakenteisiin, ei kysymyksessä ole törkeä laiminlyönti. Jos 100 putkiliitoksesta kolme on tehty siten huolimattomasta, että niistä vuotaa vettä yksi tippa vuorokaudessa, ei kyseessä ole törkeä laiminlyönti. Esimerkit ovat mielipiteitäni ja sisältävät oletuksen, että rakennustyö on pyritty tekemään hyvän rakennustavan mukaisesti.

Vaikka sellaisissa olosuhteissa, joissa kuivumista ei pääse tapahtumaan ja ympäröivä materiaali on herkkää kosteusvauriolle, esimerkkien mukainen vuoto voi aiheuttaa vuosien kuluessa vakaviakin vaurioita, ei laiminlyöntiä voida seurauksen perusteella pitää törkeänä.

 

Täyttämättä jäänyt suoritus

Myös täyttämättä jääneen suorituksen tulee olla vähäistä merkityksellisempi johtaakseen korvausvastuuseen. Kokonaissuorituksen kannalta epäolennaisilla asioilla ei ole merkitystä arvioitaessa tätä YSE 30 §:n ehtokohtaa.

Usein merkityksellinen täyttämättä jäänyt suoritus on kuitenkin seurausta törkeästä laiminlyönnistä, jota on käsitelty edellä.

Laadunvarmistuksen olennainen laiminlyönti

Käytännössä YSE 30 §:n määräyksiä sovelletaan jo edellä käsiteltyjen ehtokohtien perusteella, joten sivuutan laadunvarmistuksen olennaisen laiminlyönnin toteamalla, että tuolloinkin on kyseessä urakoitsijan törkeä laiminlyönti.

 

Vastaanottotarkastus ja takuuaika

 

Tilaajan oikeus korvaukseen edellyttää, että YSE 30 §:ssä määriteltyjä edellä käsiteltyjä virheitä ei ole voitu kohtuuden mukaan havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.

Jos virheet ovat olleet havaittavissa silmin nähden vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana, ei YSE 30 §:n perusteella tällaisesta virheestä ole mahdollista saada korvausta takuuajan jälkeen.

Urakoitsijan tulee luovuttaa tilaajalle rakennuskohteeseen liittyvä asiakirja-aineisto ja mahdolliset muut dokumentit vastaanottotarkastuksen yhteydessä. Näin ollen tilaajalla on myös velvollisuus tarkistaa se, että asiakirjat ja rakennuskohteen toteutumat vastaavat toisiaan ja että luovutetut asiakirjat ovat sopimuksenmukaiset.

Vastaanottotarkastuksessa tilaajalla ja erityisesti tilaajan käyttämällä ammattitaitoisella valvojalla on velvollisuus tutkia rakennuskohde huolellisesti ja yksityiskohtaisestikin ennen kuin se vastaanotetaan.

Kaikki sellaiset asiat, jotka tilaaja on havainnut tai joiden huolellisesti toimivat tilaajan olisi pitänyt havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana, rajautuvat YSE 30 §:n määrittelemän virhevastuun ulkopuolelle. Esimerkinomaisesti todettakoon, että viemärikaivon puuttuminen tai ulkomitoiltaan suunnitelmien vastaisten ikkunoiden asentaminen ovat sellaisia virheitä, jotka on pitänyt havaita vastaanottotarkastuksessa tai viimeistään takuuaikana, mistä syystä korvausvelvollisuutta ei YSE 30 §:n perusteella ole.

Useimmiten käytännön riitatilanteessa tämä ehtokohta tulee kysymykseen, kun tässä edellä käsitelty törkeä laiminlyönti, täyttämättä jäänyt suoritus tai laadunvarmistuksen olennainen laiminlyönti kohdistuu sellaiseen rakenteiden sisäpuoliseen virheeseen tai puutteeseen, jota ei voida havaita rakenteita purkamatta.

 

Erimielisyystilanteet

Käytännössä usein syntyy tulkintaerimielisyyksiä, kun useita vuosia takuuajan päättymisen jälkeen havaitaan jokin vahinko, joka tyypillisesti on kosteusvaurio.

Tällöin on muistettava, että esimerkiksi 7 vuotta vastaanottotarkastuksen jälkeen ilmenevä kosteusvaurio voi olla seurausta sellaisesta laiminlyönnistä, jota ei voida pitää törkeänä. Viittaan edellä esitettyyn kahteen esimerkkiin.

Vain sellainen kosteusvaurio voi tulla korvatuksi, jonka toteennäytetään olevan seurausta törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä eikä vaurion syytä ole voitu havaita viimeistään takuuaikana.

Tällöin joudutaan pohtimaan, onko kyseessä urakoitsijan virhevastuun perusteella korvattava vahinko vaiko ei.

Ratkaisua haettaessa on muistettava edellä käsitellyt asiat eli

                         - tilaajan on todistettava, että kyseinen vahinko on johtunut urakoitsijan laiminlyönnistä tai virheestä,

                         - urakoitsijan virheen tai laiminlyönnin on oltava törkeä sekä

                         - kyseistä virhettä tai laiminlyöntiä ei ole voitu havaita viimeistään takuuaikana.

 

Urakoitsija on takuuajan jälkeisessä virhevastuussa vain, jos edelle merkityt kaikki kolme vastuun edellytystä toteutuvat.

Useimmiten erimielisyyden ydinkysymys on se, onko vahingon aiheuttanut urakoitsijan laiminlyönti tai toteuttama rakennusvirhe laadultaan törkeä.

Laiminlyönnin törkeysastetta arvioitaessa ei aiheutuneen vahingon määrää oteta YSE 30 §:n määräysten soveltamisessa huomioon, vaan arvioidaan sitä, onko laiminlyönti tai virhe toteutumishetkellään ollut törkeä. Takuuaikana urakoitsijan on korjattava ”tavanomainenkin” rakennusvirheensä, mutta takuuajan jälkeinen virhevastuu ei koske pieniä tai ”tavanomaisia” rakennusvirheitä.

Viittaan edellä olevaan esimerkkiin, jossa ”tavanomaisen” huolimattomuuden seurauksen pieni vuoto putkiliitoksessa ei ole törkeästä laiminlyönnistä johtuva virhe siitäkään huolimatta, että sen seurauksena on saattanut aiheutua suuriakin korjaustöitä edellyttävä vahinko.

Käytännössä erimielisyystilanteessa kokenut ja vastuullinen urakoitsija useimmiten myöntää YSE 30 §:n mukaisen vastuunsa siinä tapauksessa, että yllä mainitut edellytykset täyttyvät. Koska tilaajan edustajalla saattaa olla virheellinen käsitys urakoitsijan takuuajan jälkeisestä vastuusta, kannattaa erimielisyystilanteen syntyessä tilaajan tarkoin kuunnella ja perehtyä urakoitsijan esittämiin näkökohtiin arvioitaessa YSE 30 §:n vastuukysymyksiä. Tämä johtuu siitä, että ammattitaitoisella urakoitsijalla on kokemuksen perusteella lähtökohtaisesti parempi tieto YSE 30 §:n sisällöistä kuin ehkäpä ainutkertaisen rakennusprojektin tilanneella rakennuttajalla.

Yhteenveto

Lopuksi viittaankin tämän artikkelin alkuun ja toistan sen, ettei rakentamisessa ole YSE 1998-ehtojen mukaan kymppivuotistakuuta eikä kymmenvuotistarkastus ole takuutarkastus. YSE 1998-ehtojen 30 §:n perusteella voidaan takuuajan jälkeen määrätä virhevastuuseen edellä käsiteltyjen edellytysten toteutuessa, mutta kyseessä ei siis ole takuusta johtuva urakoitsijan korvausvelvollisuus.

Erityisen tärkeätä on huomata, etteivät kaikki rakennusvirheet ole seurausta törkeästä huolimattomuudesta ja että takuuajan jälkeinen korvausvastuu koskee ainoastaan rakennusvirheitä, joita ei ole voitu havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.